當然買房一般還是自住優先
但是有時換工作/家庭考量等等情況會需要換屋
如果房屋是在某些區域新屋貼近中古屋的情況，出售可能會比出租來得困難，因此如果無法售出自然只能出租了
但房屋出租
i.高低樓層差異較小
ii.過往裝潢不一定可以列入考量
就可能看附近區域新屋、中古屋、老屋各出租多少來抓一個比例，然後再小幅增減
不過就不先考慮QE的情況，否則貨幣超量供應多少也比較難預估，說不定還遇上縮表
因此單純考量房價和毛利率的關係
以下毛利率計算為
（房租收入-貸款月繳-扣稅）/自有資金
因為如果參考Minsky
Minsky把市場，債務分成三種:
Hedge(避險）- 資產的收入可還回利息與本金。
Speculative(投機）- 收入可還利息。 Ponzi( 龐氏，對就是那個龐氏騙局）- 收入不足以還利息，期待的是資產的增值
市場如果多數是避險，那很穩定。如果有一定比例的債務是龐氏，市場就叫龐氏市場。
Minsky Meltdown是一個龐氏市場裡，龐氏債務主動或被動賣出引起的連鎖反應（如調昇 利率）。因為殺低，本來的投機債務也變成龐氏債務，然後變成一個惡性循環。
如果參考租售比
1.如果扣稅毛利率在3%以上，表示房價還在避險市場，而且算報酬率良好物件
2.如果扣稅後毛利率大於等於定存利率，也還在避險市場
3.毛利率=0，投機市場
4.毛利率<0，期待資產增值來獲益，就進入龐式市場
至於是否會引發Minsky Meltdown可能還要參考外部條件
因此好奇租售比比遠低於3%的房價會考慮嗎
如果以上內容有誤也請不吝指正
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推 scvggininder: 所以我討厭這種分析方式就是這樣，買豪宅的人，買三 03/06 13:08
→ scvggininder: 房兩廳新大樓的人，買兩房一廳的人，買透天的人， 03/06 13:08
→ scvggininder: 租售比對他們來說順位放太後面了，他們在意的是三千 03/06 13:08
→ scvggininder: 萬買這樣的東西品質過得去嗎？地段過得去嗎？會不會 03/06 13:08
→ scvggininder: 被笑,不能比王董差，買三房兩廳在意的是，老婆在靠 03/06 13:08
→ scvggininder: 北了再不買會死人，內裝會不會被媽媽嫌，這邊上班要 03/06 13:08
→ scvggininder: 多久，小孩以後要讀那間國小，除非妳買老公寓，不然 03/06 13:08
→ scvggininder: 買十年內的大樓租售比根本不能看 03/06 13:08
→ scvggininder: 所謂的增值只要聽起來會漲就夠了 03/06 13:09
推 Petrovsky: 推 認真文 03/06 13:13
→ Petrovsky: 台北市豪宅 大概就是龐氏市場 都已經崩給你看 03/06 13:13
→ Petrovsky: 信義計畫區 賠1.7億 中山區 賠6000萬 大安區 賠4500萬 03/06 13:14
→ Petrovsky: 一般市場 大概就在龐氏、投機之間擺盪 03/06 13:16
推 killCHina: 魯P最神 沒賠過錢 03/06 13:17
→ killCHina: 因爲沒錢賠 ‧_‧ 03/06 13:18
推 kusomanfcu: 工作會常換的本來就不用提買房 03/06 13:29
推 kusomanfcu: 講這麼多台幣定存比租金低XD 03/06 13:42
→ jeromeshih: 樓上，出租還要考慮房屋修繕以及房客風險，當然都能搞 03/06 13:52
→ jeromeshih: 定的確是會比較高沒錯，畢竟難度也是有差啊 03/06 13:52
推 Petrovsky: 這版上 常常罵本魯的那幾個 應該都是套套 03/06 13:56
→ Petrovsky: 套套 套久了 精神狀態都不穩定 暴躁、易怒、敏感 03/06 13:57
→ Petrovsky: 玻璃心、失眠、盜汗 真的要多保重 03/06 13:57
→ Petrovsky: 想當包租公 還要考慮 空租的問題 03/06 13:59
→ Petrovsky: 東門站附近 好幾個店面 都空3年以上了 03/06 14:00
→ Petrovsky: 沒有現金流 怎麼計算投報率?! 03/06 14:00
推 seisio: P大今日最中肯，哈哈哈 03/06 14:12
推 alexenderpp: 台北市毛利率要大於3有困難 03/06 14:27
→ alexenderpp: 只是在乎擁有的爽的感覺 03/06 14:27
推 HANAXALICE: 為什麼要幫別人操心呢XD真的是學不乖 03/06 14:35
推 frank111: 會阿，剛買一間1500萬，六十年的老房，未整理租人約1.2 03/06 14:36
推 kusomanfcu: 說真的，店面和住房兩回事 03/06 14:36
→ frank111: 萬，算起來連1%都不到，賭未來性而已 03/06 14:36
→ kusomanfcu: 毛利率要大於3 我年化報酬12%假的啊XD 03/06 14:37
→ kusomanfcu: 高價要有人買賣，問題是沒人買，買的都是自己開店用然 03/06 14:38
→ kusomanfcu: 後租的還是租的 03/06 14:38
推 frank111: 如果重蓋，直接翻三倍，但時間遙遙無期 03/06 14:38
推 kusomanfcu: 然後持有稅是會越持有佔投報比越低 03/06 14:41
→ supa64: 超過3都有人買不了說投保？是不是有什麼誤會啊(攤手 03/06 14:47
推 kusomanfcu: 長期股票是股價+股息 算投報，房子就是現價+租金 03/06 14:48
推 kusomanfcu: 股票本益比50還買是自己傻，但是如果持續增加獲利到 03/06 14:49
→ kusomanfcu: 時是誰傻 03/06 14:49
推 kusomanfcu: 股票的獲利操之在公司，房屋的獲利操之在屋主本身 03/06 14:53
→ morrishh: 合理的叫做本益比 不合理的叫做本夢比 能不能買看人觀點 03/06 14:55
→ morrishh: 有人靠斟酌本益比賺錢 有人靠本夢比眼光賺錢 03/06 14:57
→ morrishh: 倒是沒聽過啥都不做就可以賺錢的 可能是雲玩家之類的 03/06 14:58
推 codehard: 風險 維護 時間 這些都算進去3%根本不夠 03/06 15:19
推 kusomanfcu: 3%不夠，4% 5% 夠不夠？ 03/06 15:43
推 amordelcor: 我的2%不到 =.= 03/06 15:44
→ kusomanfcu: 如果租金已經3% 可預期的房價漲幅是2% 年化就是5% 03/06 15:44
推 kusomanfcu: amo 所以要看土地未來可能漲幅 ，也就是和貨幣、未來 03/06 15:46
→ kusomanfcu: 的周邊建設相關還有本身價格是未來價還是實在的現價 03/06 15:46
→ kusomanfcu: 1.9%未來周邊建設 0 剩下就是看稀有度和貨幣問題 03/06 15:47
→ mimily0504: 自住優先，不住就賣啊 03/06 15:48
→ kusomanfcu: 稀有本身 也和持續成長的“實際在地人口”有關 03/06 15:48
推 apple123773: 不一定拉 有時候地段的不同 不能以一概全 03/06 15:49
推 rabbit2233: 北市新房要3真的不可能... 03/06 16:00
推 YuYic: 公式裡的“貸款月繳”應為“貸款利息”。還本的部不是成本 03/06 16:12
推 kusomanfcu: 自住買房有點類似ETF存股就是勒，只差在不是把投報持 03/06 16:14
→ kusomanfcu: 續投入 03/06 16:14
推 cutesuper: 對於屯房者而言 租金只要高於持有成本就夠了 03/06 16:57
→ mimily0504: 租金只高於持有成本，建物無法維護，最後會連租金都 03/06 20:24
→ mimily0504: 無法賺取 03/06 20:24
推 Georgemerry: 租金打平持有成本 不過是以拖待變而已 慢慢凌遲跟一 03/06 20:28
→ Georgemerry: 刀砍的差別 03/06 20:28
→ kusomanfcu: 持有成本通常都含維護和管理了，只是要看出多少 03/06 21:34
推 Matsui: 我手上有一間投報3.2%的套房啊，只是2014買的現在套牢中 03/07 01:15
→ Matsui: 大安區37年老屋 03/07 01:15
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